mayo 7, 2020

Como reclamar los gastos hipotecarios

¿Qué son los gastos hipotecarios?

Cuando contratas una hipoteca con el banco, te obligas a devolver las cuotas mes a mes durante toda la duración del contrato. Pero además te comprometes a pagar una serie de gastos que hasta hace bien poco era de obligado cumplimiento el asumirlos en su totalidad. Desde hace unos años, tanto el Tribunal Supremo como el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) dictaminaron la nulidad de la cláusula que obligaba al consumidor a asumir la totalidad de los gastos de constitución de la hipoteca obligando a repartir su coste entre el particular y el banco.

Con la puesta en marcha de la nueva ley de crédito inmobiliario ya se regula el reparto de estos gastos pero, ¿Qué pasa con las hipotecas suscritas con anterioridad a la nueva ley? Vamos a verlo.

¿Qué gastos puedo reclamar?

                Normalmente estos gastos vienen en el apartado que en la mayoría de hipotecas se denominan “Gastos a cargo del prestatario” en la cláusula quinta de la escritura de la hipoteca. Los gastos que se pueden reclamar van a corresponder a los gastos de notaría, gestoría, inscripción en el registro de la propiedad y en Aragón, tasación.    

¿Quién paga los gastos de la hipoteca?

                Como hemos comentado, las diferentes sentencias judiciales han repartido la carga de los gastos hipotecarios, declarando nula la claúsula que obligaba al consumidor a soportarlos. Ahora la pregunta es como quedan repartidos estos gastos hipotecarios.

Gastos de notaría y gestoría: Se asumen por partes iguales los aranceles notariales y gastos de gestión entre consumidor y entidad bancaria.

Gastos de registro: El gasto de la inscripción en el registro de la propiedad lo asume el banco en su totalidad.

Tasación: En la comunidad autónoma de Aragón, los gastos que conlleva la tasación de la vivienda para contratar la hipoteca también son asumidos por la entidad.

¿Cómo calcularlos?

Una vez que se abonan los gastos hipotecarios, la entidad bancaria o la gestoría nos tienen que facilitar las facturas  que los justifiquen. Estas facturas van a constituir el fundamento de la reclamación. En caso de no disponer de ellas se puede solicitar una copia a la entidad, si bien, dependiendo del tiempo que haya transcurrido, se negarán a facilitarla. En este caso habrá que aportar los cargos en cuenta si los hubiera.

¿Dónde reclamar los gastos hipotecarios?

Extrajudicial: En primer lugar intentaremos reclamar extrajudicialmente mediante carta motivada al banco o caja. La respuesta más probable será la negativa de la entidad a abonar estos gastos aunque últimamente algunas entidades están accediendo a la devolución de parte de las cuantías abonadas.

Judicial: En el caso probable de que no nos hagan caso, habrá que interponer una demanda a través del juzgado que por razón de la materia será preceptiva la intervención de abogado y procurador.

¿Qué tiempo tengo para reclamar?

La jurisprudencia en estos casos ha sido muy variada. Pero existen unos criterios generales que debemos tener en cuenta para interponer la correspondiente demanda judicial para lograr la devolución de los gastos.

Nulidad de la cláusula abusiva: Plazo imprescriptible. No hay plazo para declarar nula la cláusula de gastos hipotecarios.

Devolución de los gastos:

Para las hipotecas suscritas antes de la STS de 23 de diciembre de2015: Hasta el 22 de diciembre de 2020.

Para las suscritas después de la sentencia: Plazo general de 5 años.

Abogados

Sancho abogados es un despacho de hipotecas en Zaragoza. Si tienes alguna duda sobre como reclamar los gastos hipotecarios no dudes en ponerte en contacto con nosotros en el 876 771 041  o mandando un whatsapp al 627 620 380.

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